INTERETS DE L’HABITAT PARTICIPATIF
• Les participants conçoivent leurs
espaces privés selon leurs besoins et leurs moyens. Ils sont sensibilisés aux questions de qualité environnementale et intègrent dans la conception la notion du coût global.
• Les programmes prévoient généralement des espaces et des équipements mutualisés (salle polyvalente, chambres d’amis, espaces verts, aire de jeu, panneaux solaires…).
• Les futurs voisins se rencontrent bien avant l’emménagement et partagent l’histoire passionnante de la réalisation de leur projet.
• La gestion collective et la coopération au quotidien créent une multitude de liens sociaux qui favorisent l’autogestion des besoins et le développement des comportements éco-responsables (covoiturage, tri et valorisation des déchets organiques).
• L’Habitat participatif en autopromotion permet une économie substantielle par rapport à un logement du marché privé à qualité égale (économie des frais de commercialisation et de la marge du promoteur). La prise en charge de certains travaux de finition peut générer une économie supplémentaire.
• Les groupes sont composés de propriétaires occupants et dans certains cas, de locataires permettant une véritable mixité sociale.
• La gestion de l’exploitation est assurée directement par les habitants, permettant une meilleure appropriation et utilisation des bâtiments (développement de la maitrise d’usage) et de substantielles économies de charges.
• Lien social, économie d’échelle, richesse architecturale et coûts diminués : l’habitat participatif permet de créer un cadre de vie de qualité, humain et accessible.
LES CARACTÉRISTIQUES COMMUNES DE TOUT PROJET D’HABITAT PARTICIPATIF
Au-delà de la variété des montages juridiques envisageables, les démarches d’habitat participatif sont fondamentalement des démarches d’innovation dans lesquelles les habitants sont placés en position d’acteurs collectifs. On les reconnait en ce qu’elles rassemblent toutes les quatre caractéristiques suivantes :
• Un groupe de futurs habitants motivé pour participer à la conception puis à la gestion de leur logement est constitué en amont de la phase de conception, et mutualise ses ressources pour y parvenir (compétences, finance, temps, réseau relationnel…),
• Les futurs habitants sont porteurs de la maîtrise d’ouvrage, ou à tout le moins ils lui sont fortement associés si celle-ci est portée par un opérateur, et ils sont notamment impliqués dans la réalisation du programme,
• L’immeuble possède des espaces de vie partagée représentant une part substantielle des espaces habitables privés (de 5 à 15% environ),
• Une fois installés, les habitants prennent en charge la gestion du bâtiment.
QUELQUES NOTIONS CLES
Propriété collective :
L’habitat participatif est souvent présenté comme une troisième voie, entre la location et la propriété privée, celle de la propriété collective.
D’un point de vue strictement juridique, l’utilisation de ce terme n’est pas tout à fait exacte : la seule forme de propriété véritablement collective en droit français est celle créée par l’indivision. Il est cependant utilisé en référence à des valeurs de coopération, de pouvoir partagé entre les habitants et de non spéculation sur le logement.
Concrètement, dans les montages visant une forme de propriété collective, l’acte de propriété des logements est porté par une société unique dont les habitants sont les sociétaires et qui occupent leur logement en location ou en jouissance. L’objectif est triple : a) constituer un cadre de gouvernance commun à tous les habitants dans lequel leur poids dans les prises de décision relatif à la gestion et à l’occupation du bâti est équilibré (gestion coopérative), b) maitriser les mutations et notamment, en cas de départ d’un membre du collectif, permettre aux habitants restant de disposer d’un droit de regard sur le nouvel entrant, lequel doit être agréé par les associés pour acquérir les parts sociales lui donnant droit sur son logement et c) empêcher ou limiter la spéculation immobilière.
Tous les projets d’habitat participatif ne visent pas un objectif de propriété collective. Les deux sociétés les plus utilisées pour y parvenir sont la coopérative d’habitants (formée sur la base d’une SAS coopérative) et la Société Civile Immobilière d’Attribution en jouissance (voir ci-dessous).
Références sur la propriété collective vue par les coopératives d’habitants :
Village Vertical : http://www.village-vertical.org/
Habicoop : http://www.habicoop.fr/
Autopromotion
L’habitat participatif est également présenté comme une troisième voix dans la manière de produire du logement, trouvant sa place entre les promoteurs privés et les organismes HLM : celle de l’autopromotion.
L’autopromotion implique que les futurs habitants portent et gèrent eux-mêmes la maîtrise d’ouvrage de leur opération immobilière, avec la liberté de choix, les économies potentielles mais aussi les risques et le besoin de professionnalisme que cette fonction implique. Dans les opérations en autopromotion, les habitants se regroupent au sein d’une société privée (voir ci-dessous) pour acheter un terrain, recruter une maîtrise d’œuvre et autres intervenants techniques pour concevoir le projet, puis recruter les entreprises de construction et suivre le chantier jusqu’à sa livraison. Cette société est généralement conservée (mais pas toujours) pour assurer collectivement l’exploitation de l’ensemble immobilier.
Certains groupes choisissent de se faire accompagner dans leur rôle par une assistance à maitrise d’ouvrage. On parle alors d’autopromotion accompagnée.
Dans certains cas, les groupes d’habitants décident de déléguer la maitrise d’ouvrage sur la construction à un opérateur (bailleur social ou promoteur), via un contrat de Maitrise d’Ouvrage Déléguée (MOD) ou un Contrat de Promotion Immobilière (CPI). Bien que le groupe conserve la maitrise d’ouvrage du projet, on ne peut plus parler d’autopromotion dans ce cas.
Référence
L’autopromotion vue par Eco Quartier Strasbourg : http://www.ecoquartier-strasbourg.net/index.php/autopromotion.html
Autoconstruction
L’autoconstruction désigne l’implication active des habitants sur le chantier de construction. L’objectif premier est de générer des économies de coûts, mais aussi de pousser jusqu’aux travaux une démarche collective génératrice de cohésion de groupe et d’apprentissages. L’autoconstruction fait souvent appel à des solidarités élargies à certaines phases du chantier en organisant des chantiers participatifs qui impliquent des non habitants.
Elle peut être totale (cas rare), c’est-à-dire sans intervention d’entreprises de travaux sur le chantier, ou partielle, les habitants n’intervenant en remplacement des entreprises que sur certains lots.
Elle implique généralement également une démarche d’autopromotion, même si certaines expériences existent également sur des projets impliquant un opérateur HLM.
Références
Autoconstruction à Ecolline à Saint Dié dans les Vosges : http://ecolline.over-blog.com
Autoconstruction à Ecoravie à Dieulefit (Drome) : http://www.ecoravie.org/participer/aux-chantiers/
Maitrise d’usage
La notion de maitrise d’usage recouvre deux sens :
a) Lorsqu’un projet d’habitat participatif se développe en partenariat avec un maitre d’ouvrage professionnel, le rôle dévolue aux habitants est alors celui de la maitrise d’usage, qui est associée par la maitrise d’ouvrage aux choix essentiels du projet, mais sans en porter la responsabilité légale ni financière. Formellement, les habitants doivent se regrouper en association pour disposer d’une personnalité morale, laquelle passe une convention avec le maitre d’ouvrage pour définir les rôles et responsabilités de chacun autour d’objectifs communs.
b) En phase de gestion, la maitrise d’usage désigne également la meilleure capacité qu’ont les habitants à assurer eux-mêmes la gestion technique de leur immeuble d’habitation, due à une meilleure appropriation collective du fonctionnement du bâti induit par les démarches d’autopromotion, d’auto-construction ou d’intégration au projet en tant que ‘maitrise d’usage’ (au premier sens du terme).
Autogestion
En phase d’habitation, l’autogestion par les habitants désigne leur souhait d’assurer eux-mêmes la gestion de l’exploitation du bâtiment, via la société regroupant les habitants si on est dans une forme de ‘propriété collective’, en se passant d’un syndic de copropriété professionnel si on est copropriété, ou en signant un contrat de délégation de gestion entre un bailleur social et une association des habitants si la propriété de l’immeuble est portée par un organisme HLM.
EN RÉSUMÉ, TROIS TYPES DE PROJET D’HABITAT PARTICIPATIF
L’autopromotion / La Maîtrise d’Ouvrage habitante : le groupe d’habitants se constitue généralement en SCI d’Attribution qui a pour objet la mise en commun de moyens pour la construction d’un immeuble en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.
Projet Les Colibres à Forcalquier - SCIA en autopromotion – 11 foyers - livraison nov. 2017 - Coût 3000€/m² TTC.
Voir les images du chantier en bas de page.
Partenariat avec un bailleur social : l’opérateur assure le portage d’un projet de construction à destination d’un groupe d’habitants éligible en tout ou partie au logement social (en location ou en accession sociale), qui sera associé à la programmation du projet.
Mas Cobado à Montpellier, réalisé en partenariat avec Promologis. 23 logements en accession et locatif social. Livraison 2015. Coût 3210€/m² TTC.
Voir l’image en bas de page.
La Coopérative d’habitants : La propriété est collective et la société est le Maître d’ouvrage. Elle porte l’emprunt bancaire du projet, achète le foncier, assure la construction et reste propriétaire des logements. Les coopérateurs ont le double statut de locataires de la coopérative (versant une redevance mensuelle) et d’associés de cette société, dont ils assurent la gouvernance.
Le Village Vertical à Villeurbanne – SAS Coopérative -– 14 logements en locatif libre, PLS et PLAI – Partenariat avec RSH – Livraison 2013 – Coût 2400€/m² TTC (avec TVA à 5,5% + subventions).
Voir l’image en bas de page.
LA LOI ALUR (ART. 47) SUR LES SOCIETES D’HABITAT PARTICIPATIF
La loi ALUR (Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), en son article 47 , prévoit la création de deux nouvelles sociétés d’habitat participatif (SHP) pour sécuriser et encourager ce mode de production du logement. Elle définit l’habitat participatif comme « une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. »
Les deux sociétés créées sont la Société d’Autopromotion et d’Attribution, calquée sur le principe de la SCIA, et la Coopérative d’Habitants, inspirée des coopératives existantes construites à partir de SAS coopératives.
Parmi les innovations, l’obligation de résidence principale pour les habitants sociétaires (créant un lien indissociable entre la qualité d’habitant et celle de sociétaire), la possibilité pour un organisme HLM d’entrer dans ces sociétés pour produire jusqu’à 30% de logements en locatif social, et l’obligation de justifier, avant tout commencement des travaux, d’une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, dont les modalités sont définies à travers le décret d’application du 26 octobre 2016.
Des discussions entre le Ministère du Logement et des représentants du système bancaire et assuranciel sont actuellement en cours, mais au stade actuel, aucun établissement bancaire n’a encore accepté d’accorder ce type de garantie à une SHP, ce qui rend l’utilisation des statuts créés par la loi ALUR inenvisageable à court terme. Compte-tenu de cette incertitude, nous ne préconisons pas à des groupes non aguerris de se lancer dans ce type de montage qui relève du pari aléatoire tant que les conditions de faisabilité n’en sont pas plus clairement réunies.
REGAIN, l’Habitat Participatif en PACA
16 avenue des Chartreux, 13004 Marseille
Mail : contact@regain-hg.org / Site : www.regain-hg.org
