Exploitation, entretien et maintenance des bâtiments

TERMINOLOGIE

« L’exploitation et la maintenance des bâtiments [...] recouvrent l’ensemble des actions permettant à un bâtiment d’assurer le service et les fonctions pour lequel il a été construit. On peut distinguer les actions directement liées à l’exploitation et celles liées à la maintenance. »
« L’entretien est un ensemble d’actions qui n’évitent pas le vieillissement ou la dégradation normale, alors que la maintenance prolonge la durée de vie du bâtiment concerné »

La norme NF EN 13306 établit une classification de la maintenance :

• Maintenance préventive : effectuée selon des critères prédéfinis pour anticiper la défaillance d’un bien ou la dégradation d’un service
• Maintenance systématique : effectuée selon un échéancier préétabli qui tient compte du nombre d’unités d’usage et d’une temporalité
• Maintenance conditionnelle : liée à un diagnostic ou information d’un capteur qui révèle l’état de dégradation d’un bien ou équipement
• Maintenance prévisionnelle : liée à l’analyse des indicateurs de surveillance de paramètres de dégradation d’un bien ou équipement, elle permet de planifier les interventions
• Maintenance corrective : effectuée après constat d’une défaillance

Les travaux d’entretien se répartissent en trois catégories

• Entretien courant
• Grosses réparations
• Travaux d’amélioration

Sources : Entretien et maintenance du bâtiment / Le Moniteur, 12/06/2019
L’exploitation, l’entretien et la maintenance des bâtiments publics - préparer et suivre ses contrats / Cerema, 2014

L’ENTRETIEN ET LA MAINTENANCE EN HABITAT COLLECTIF

Inventaire et maintenance des équipements : comment optimiser les dépenses techniques de son patrimoine social ?
Check&visit, 2024
Cet article propose trois entrées pour permettre aux bailleurs sociaux d’établir des stratégies et de bénéficier de solutions pour optimiser les dépenses techniques liées à leur patrimoine social :

• Valoriser et pérenniser son patrimoine : 5 enjeux majeurs - comment la mise en place d’un programme de maintenance préventive et d’inspections régulières évite les défaillances coûteuses et assure le bon confort des locataires
• Assurer une meilleure gestion des dépenses : connaître son patrimoine et ses équipements en détail
• Solutions pour optimiser les dépenses techniques de son parc social

Entretien du logement : qui paye quoi ?
Ministère Aménagement du territoire, Transition écologique - Signal logement, 2026
Le texte de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise quelles obligations en matière d’entretien ou de réparations incombent aux locataires ou aux propriétaires, avec un tableau récapitulatif par équipements.
Par exemple :
Toujours à la charge du locataire : entretien annuel de la chaudière, remplacement des joints, ramonage des cheminées, entretien du jardin.
Toujours à la charge du propriétaire : remplacement des appareils vétustes, réparation de la toiture, mise aux normes électriques, élagage des arbres.

LE CARNET D’ENTRETIEN
Entretien et maintenance en habitat collectif
AQC, 2024
Fiche technique complète en 7 pages sur l’importance pour les professionnels du bâtiment de remettre un carnet d’entretien à la maîtrise d’ouvrage en rappelant les devoirs de chacun en matière d’exploitation du bâtiment pour le préserver. Il revient aussi sur la responsabilité de chaque acteur, promoteur, concepteur, entreprises du bâtiment et entreprises d’entretien-maintenance.

Norme FD P 05-101 - Guide pour l’élaboration de notices de surveillance et d’entretien des immeubles collectifs de logements ou de bureaux
Afnor, 2003 - Document payant
Ce fascicule de l’Afnor est toujours en vigueur pour aider les gestionnaires et exploitants de bâtiments de logements ou tertiaires à constituer leurs carnets d’entretien.

LES EQUIPEMENTS CONCERNES

Les contrats d’entretien et de maintenance en copropriété
Baticopro, 2017
Cet article liste les contrats obligatoires, facultatifs mais conseillés et facultatifs qui doivent être mis en place par les copropriétés.
Les contrats obligatoires concernent les équipements suivants :

• Ascenseurs : entretien rendu obligatoire par le décret n°2000-810 du 24 août 2000, modifié par la loi Urbanisme et habitat de 2003
• Chauffage collectif : le contrat d’entretien doit être conforme à l’arrêté du 24 juillet 2020, renforcé par le décret du 5 juin 2023
• Ventilation mécanique contrôlée (VMC) : entretien au minimum une fois par an, selon la norme NF DTU 68.3
• Colonnes de gaz et installations électriques collectives : contrôle et entretien selon les dispositions du décret du 23 février 2021

Les contrats facultatifs mais conseillés :

• Portes et portails automatiques
• Equipements incendie
• Espaces verts et parties extérieures
• Toitures, façades et gouttières

Les autres contrats facultatifs :

• Dératisation et désinsectisation
• Panneaux solaires
• Ventilation naturelle ou désenfumage
• Bornes de recharge électriques

Contrat d’entretien chaudière et chauffage collectif : guide pratique
Baticopro, 2024
L’entretien de la chaudière dans des logements collectifs est géré par le syndic de copropriété ou le bailleur. Ce guide présente les obligations légales du gestionnaire et du chauffagiste, les différents types de contrats d’entretien et d’exploitation, comment les choisir et ce qu’ils doivent inclure ainsi que les prix pour l’entretien d’une chaudière collective.

Autres équipements concernés
LES POMPES A CHALEUR - PAC
Entretien et inspection des systèmes de chauffage et de climatisation
Ministères Transition écologique, Aménagement du territoire, Transports, Ville et logement, 2022
Textes réglementaires qui viennent encadrer la maintenance des systèmes de chauffage et de climatisation (chaudières ou systèmes thermodynamiques, PAC) sous deux formes : l’entretien et l’inspection du système. Pour chaque équipement, il est précisé la fréquence exigée de chaque opération en fonction de sa puissance.

Panorama des pompes à chaleur en immeubles collectifs
Union sociale pour l’habitat (USH) et Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), 2023-2024

• Fiche thématique Maintenance-Exploitation
  Cette fiche aborde les incidences sur l’abonnement électrique, le comparatif des coûts d’exploitation, la durée de vie des générateurs et sensibilité sur le coût d’exploitation et les types de pannes récurrences et le maintien des performances des PAC.

EQUIPEMENTS EAU CHAUDE SANITAIRE - ECS
Eau chaude sanitaire collective en copropriété
Arc services, 2023 (Association des responsables de copropriétés)
Dans ce document très technique sur l’installation d’équipement d’ECS collective, la page 28 présente un échéancier des différentes maintenances préventives qui s’appliquent sur un ballon de stockage d’ECS.

LE COÛT D’EXPLOITATION

Rappel : Les coûts d’exploitation intègrent l’analyse du cycle de vie d’un bâtiment (ACV). Son étude est obligatoire pour tout projet soumis à la RE2020. Voici les différentes étapes de ce cycle de vie :

Source : L’ACV bâtiment, Inies

L’ACV révèle que pour un bâtiment dont la durée de vie est estimée à 50 ans, 75 à 80% des dépenses de fonctionnement sont allouées aux coûts d’exploitation.

Source : Optimiser la gestion des coûts d’exploitation, Hager

Indice des prix d’entretien-amélioration des bâtiments - IPEA base 21
L’Insee a établi cet indice et livre tous les trimestres son évolution. L’institut l’a sectorisé par type de bâtiment, résidentiel ou non, et par types de travaux, électricité, plomberie-chauffage-conditionnement d’air, plâtrerie, et autres.